En copropriété, il est d’usage de distinguer les parties privatives des parties communes. Les premières étant destinées à l’usage d’un copropriétaire, qui en détient la propriété exclusive. Les secondes étant affectées à l’usage ou à l’utilité d’une partie ou de tous les copropriétaires.
Il existe un cas particulier, en effet certaines parties communes sont dites à jouissance privative.
Que dit la loi ?
C’est la loi ELAN (loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018), qui créé l’article 6-3 dans la loi du 10 juillet 1965 « Les parties communes à jouissance privative sont les parties communes affectées à l’usage ou à l’utilité exclusifs d’un lot. Elles appartiennent indivisément à tous les copropriétaires ».
Cela signifie que ces parties communes à jouissance privative restent propriété commune à tous les copropriétaires, mais leur usage est réservé exclusivement au(x) copropriétaire(s) d’un lot défini. C’est par exemple le cas de jardin ou de terrasse, dont l’usage est réservé aux copropriétaires de l’appartement donnant sur le jardin ou la terrasse en question.
Ces parties communes appartiennent donc indivisément à tous les copropriétaires (comme les autres parties communes), même si un seul en profite au quotidien.
Quelles sont les parties communes à jouissance privative ?
Le règlement de copropriété peut définir si des parties communes sont à jouissance privative, en rattachant ce droit de jouissance expressément à un lot en particulier. Par exemple, cela peut être le cas d’un balcon dont la jouissance bénéficie au propriétaire de l’appartement auquel le balcon est rattaché.
Il est également possible de faire voter en assemblée générale l’existence d’un droit de jouissance privative, votée dans ce cas à la double majorité de l’article 26. Il sera alors nécessaire de procéder à la modification du règlement de copropriété, également votée à la majorité de l’article 26.
Qu’est-ce qu’implique le droit de jouissance privative d’une partie commune ?
Etant toujours considérée comme une partie commune, les travaux l’affectant incomberont à l’ensemble des copropriétaires, en adéquation avec le règlement de copropriété.
Le règlement peut également préciser si le titulaire du droit de jouissance privative doit supporter certaines charges en particulier, relatives à la partie commune. Si le règlement de copropriété n’apporte pas de précision à ce sujet, l’entretien de la partie commune concernée incombera au syndicat des copropriétaires.
En pratique, c’est généralement le bénéficiaire du droit de jouissance privative qui assure l’entretien du revêtement (pour un balcon, une terrasse), tandis que le syndicat devra supporter les travaux touchant le gros œuvre (exemple : les travaux d’étanchéité).
Source : Article 6-3 de la loi du 10 juillet 1965
Date de mise à jour : 21/11/25
Date de création : 21/11/25
